Обоснование целесообразности осуществления работ по капитальному ремонту с повышением энергетической эффективности различных групп многоквартирных домов

Капитальный ремонт зданий является важнейшей составляющей обеспечения долгосрочного функционирования объектов жилищного фонда. Каждый многоквартирный дом (МКД) обладает номинальным сроком службы, который в большей доле жилищного фонда составляет 100–150 лет. В процессе эксплуатации отдельные конструктивные элементы здания теряют свои потребительские свойства, тем самым влияя на общий износ дома. Следовательно, нормальная эксплуатация здания на весь период его срока службы достигается путем проведения своевременного и качественного капитального ремонта конструктивных элементов и инженерных систем.
Существует множество классификаций домов, обособленных по материалам ограждающих конструкций, году ввода в эксплуатацию, износу и другим признакам. Наиболее полной и достаточной можно считать следующую классификацию:
1) дореволюционные дома, прошедшие капитальный ремонт;
2) дореволюционные дома, не прошедшие капитальный ремонт;
3) деревянные дома;
4) «немецкие» постройки, 1945–1948 гг.;
5) постройки эпохи конструктивизма, 1918–1930 гг.;
6) «сталинские» постройки, 1931–1956 гг.;
7) «хрущевки» кирпичные, 1957–1970 гг.;
8) «хрущевки» панельные, 1957–1970 гг.;
9) кирпичные постройки, 1970–1980 гг.;
10) панельные постройки, 1970–1980 гг.;
11) кирпичное «новое строительство», постройки после 1980 г.;
12) панельное «новое строительство», постройки после 1980 г.;
13) кирпичное «новое строительство», постройки после 1999 г.;
14) панельное «новое строительство», постройки после 1999 г. [2].
Эта классификация используется при составлении региональных адресных программ и является достаточно информативной, поскольку содержит данные о периоде строительства здания, чем характеризует особенности строительных норм периода, и о материале ограждающих конструкций, подчеркивая неоднородность возводимых зданий.
Многоквартирные дома, построенные после 1999 г., в той или иной мере отвечают современным требованиям энергетической эффективности ограждающих конструкций. Капитальный ремонт таких зданий потребуется проводить не раньше, чем через 20 лет. Поэтому в настоящее время их ремонт нецелесообразен. Помимо этого, доля таких домов в общем жилищном фонде значительно меньше других МКД.
Капитальный ремонт домов дореволюционной постройки, не прошедших его, имеет достаточные основания считаться целесообразным при проведении реконструкции этих зданий. Перекрытия, окна, кровля и другие конструктивные элементы требуют замены, при этом стены обладают значительной толщиной для того, чтобы считать их энергоэффективными, а остальные элементы можно улучшать с применением энергосберегающих технологий. В результате будет реализован потенциал энергосбережения этого дома. Однако большинство таких домов не имеют общедомовых приборов учета тепла, следовательно, необходимо учитывать обязательность монтажа индивидуальных теплопунктов при капитальном ремонте.
Дореволюционные дома, прошедшие капремонт, также имеют достаточный потенциал энергосбережения, при этом реализовать его можно при проведении капитального ремонта без реконструкции. Такие здания обладают усиленными перекрытиями и стенами, что значительно снижает теплопотери через ограждающие конструкции. Утепление кровли, модернизация инженерных систем и другие мероприятия – это то, что можно рекомендовать для повышения энергетической эффективности этих МКД.
Деревянные многоквартирные дома в основном построены в первой половине 20-го века и признаются аварийными или достигнут критического износа в течение ближайших десяти лет. Капитальный ремонт с повышением энергетической эффективности таких зданий нецелесообразен. Исключением может быть применение только малозатратных и быстроокупаемых мероприятий, таких как замена ламп накаливания на энергосберегающие. Однако даже такое мероприятие должно проводиться в рамках текущих затрат на обслуживание дома и только в местах общего пользования.
«Немецкие» постройки 1945–1948 гг. также в скором времени будут признаны аварийными и расселены, поэтому обладают таким же потенциалом, как и деревянные МКД.
Постройки эпохи конструктивизма в значительной мере требуют реконструкции ввиду значительного износа. Если реконструкция таких домов проводилась, то затраты на повышение энергетической эффективности при ближайшем капитальном ремонте будут незначительны. Если же реконструкция не проводилась, то целесообразность их ремонта вызывает сомнения, поскольку они могут быть признаны аварийными и снесены. При этом, они не представляют большой архитектурной ценности.
«Сталинские» постройки 1931–1956 гг. – наиболее капитальные дома. Они обладают значительной прочностью ввиду применения качественных материалов при строительстве и утолщенных стен. Добыча энергетических ресурсов в Сибири во времена строительства таких МКД еще не была развита так, как во второй половине 20-го века, поэтому такие дома делались практически энергоэффективными с самого начала. Потенциал энергосбережения этих домов заложен в замене старых оконных заполнений на энергосберегающие окна ПВХ. «Сталинские» постройки имеют большие оконные проемы, которые являются одним из основных источников тепловых потерь. Для экономии электроэнергии таких зданий требуется замена лифтов и модернизация системы электроснабжения. При выполнении этих мероприятий такие МКД наиболее перспективные с точки зрения энергосбережения.