Факторы, влияющие на формирование стоимости земли

Существование человечества и удовлетворение его потребностей во все времена во многом зависело от его способности правильно обращаться с землей. Поначалу, используя землю для решения узкого круга задач, у людей начали складываться отношения в сфере использования земли. Постепенно, с развитием общества, у человека возникали новые потребности, что привело к развитию земельных отношений.
В современном мире существование лиц, владеющих земельными участками и лиц, имеющих интерес в использовании земельных участков, породило сложный комплекс земельных отношений, в основе которых лежит принцип платности пользования. Таким образом, возникла необходимость определения стоимости пользования землей.
Оценка земли является важнейшим направлением исследований оценки стоимости недвижимости. Важность оценки состоит в ее влиянии на формирование доходов как отдельных лиц, так и государства в целом.
На уровне государства без проработанной методики определения стоимости имущества невозможно сформировать грамотную налоговую, бюджетную, финансовую политику и, таким образом, применять эффективные экономические инструменты для повышения благосостояния общества.
В то же время на микроуровне – уровне отдельных лиц, юридических и физических, использующих имущество, без знания его стоимости крайне трудно принять правильное решение.
Оценка стоимости земли лежит в основе множества принимаемых решений – будь то формирование инструментов имущественной политики как страны, регионов и муниципальных образований, так и определения стоимости предприятия и принятия решения о совершении сделки, целесообразности инвестиций, возможности получения кредита и других подобных решений.
Факторы, влияющие на стоимость земли, можно условно разделить на две группы. В первой группе можно объединить факторы, непосредственно относящиеся к земельным участкам, его качественные и физические характеристики. Во второй – факторы окружающей конкретный земельный участок среды.
В первую группу можно отнести фактор местоположения земельного участка, который состоит из ряда характеристик, таких как доступность транспортных магистралей, а также объектов инфраструктуры района (больницы, магазины, рынки, школы), удаленность от городов или, в зависимости от целевого использования земельного участка, слишком близкое соседство с крупными городами или промышленными зонами, непривлекательными объектами.
Также сюда можно включить и качественные характеристики, к которым относятся размер участка и рельеф, его расположение относительно соседних участков, инженерная подготовка участка, качественная характеристика почвы и наличие воды. Также немаловажным фактором, оказывающим влияние на стоимость земельного участка, будет наличие полезной застройки.
В группу факторов окружающей среды можно отнести как природные условия, так и социальные, экономические и политические условия. Климат, гидрологические и геологические условия будут оказывать влияние на формирование стоимости участка, наряду с состоянием окружающей среды, связанным с наличием или отсутствием негативных экологических факторов на участке или в ближайшем окружении.
Численность, состав, плотность населения относятся к социальным факторам. Создание качественных условий для использования земельного участка и формирование его стоимости зависят от общей экономической ситуации в стране, а также в регионе, от того, насколько сформирован инвестиционный климат, от наличия рынка долгосрочных кредитов и перспективы развития окружающей территории.
Правовыми факторами влияния на стоимость участка будут являться существующие правовые нормы в отношении сервитутов, права аренды и иных вещных прав и обязательств, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные нормы.
Таким образом, стоимость земельного участка зависит от целого комплекса факторов, каждый из которых будет оказывать значительное влияние. В свою очередь, условием получения дохода от использования земельного участка будет знание всех этих факторов и способность использовать это знание.