Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков в кадастровой оценке

В основу методологии проведения оценки объектов недвижимости положены принципы формирования стоимости, которые не подчинены законодательному регулированию, а являются следствием определения рыночной стоимости как цены, которую можно достичь в рамках обычных операций делового характера.
Принципы проведения оценки позволяют формализовать оценочную процедуру по объективным критериям, так как исходят из поведения участников рынка недвижимости и отражают основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки является основным из четырех базовых принципов рыночной оценки и предполагает, что наиболее вероятное и разумное использование актива – это использование, которое не противоречит законодательству, физически осуществимо и финансово привлекательно или целесообразно, что ведет к наивысшей стоимости земли [2].
Функционирование рынка земли далеко несовершенно. Реализации принципа наилучшего использования земельных участков при определении их стоимости может помешать вмешательство государственных органов, что и происходит в процессе проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость в большей степени имеет «рыночную природу» и одновременно с этим при проведении кадастровой оценки используется административный ресурс. Но несмотря на рыночную природу определения кадастровой стоимости, принцип наиболее привлекательного и эффективного использования земельных участков при определении кадастровой оценки не применяется.
Исправить указанное несоответствие возможно путем введения дополнительного фактора в кадастровую оценку, а именно показателя инвестиционной привлекательности, целью которого является законодательно закрепленная необходимость сравнения кадастровой и рыночной стоимости.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земель взаимосвязан с показателем инвестиционной привлекательности. Характеристики эффективности использования земельных участков, также как и показатели их инвестиционной привлекательности, состоят из одинаковых факторов: это потенциал местоположения земельного участка, возможности его ландшафта и грунтов, возможность рынка принять данный вариант использования земельного участка и возможность реализовать этот вариант с правовой точки зрения.
Характеристика уровня инвестиционной привлекательности может служить основой для увеличения или уменьшения стоимости земельного участка в соответствии с его функциональным использованием, уровнем развития его базовых характеристик в настоящее время, а также рассматривать перспективу развития.
Несмотря на указание в кадастровой оценки информации о всех возможных вариантах функционального использования земельного участка, информация о наиболее эффективном и рациональном способе использования земли при существующей методике расчета не представляется.
В процессе управления земельными ресурсами органы власти испытывают необходимость в получении полной и актуальной информации оценочной стоимости земельных участков. Не маловажное значение имеет возможность реализации поставленной задачи регионов, связанной с проведением рациональной налоговой политики, которая зависит напрямую от результатов проведения кадастровой оценки.