Особенности судебного порядка защиты прав и законных интересов субъектов правоотношений ипотеки незавершенного строительства в гражданском законодательстве Украины

Одним из последствий мирового экономического кризиса стало значительное снижение платежной и покупательской способности населения, массовый невозврат кредитов, что негативным образом отразилось как на банковской сфере, так и на находящейся в прочной связи с последней сфере строительства, и, как последствие – на всем рынке недвижимости. Как справедливо отмечается в юридической литературе, «отечественный рынок недвижимости отображает все проблемы экономики, социальной сферы, государственного управления и характеризуется неравномерным развитием отдельных своих сегментов, несовершенством законодательной базы и низкой инвестиционной ликвидностью покупателей – физических и юридических лиц» [11. С. 253]. Острой потребностью стало сегодня решение проблемы обеспечения исполнения кредитных обязательств за счет залога недвижимого имущества «в стадии трансформации» – объектов незавершенного строительства. В то же время включение в качестве предмета ипотеки такого специфического, вследствие его нестабильности, объекта гражданских правоотношений, как незавершенное строительство, существенным образом отразилось на характеристике ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств. Действующее законодательство Украины определяет объект незавершенного строительства как объект, на который выдано разрешение на строительство, понесены затраты на его сооружение, но который не был принят в эксплуатацию в соответствии с законодательством [6. Ст. 1]. Таким образом, можно говорить о трех определяющих признаках объекта незавершенного строительства: 1) наличие разрешения на строительство, то есть утвержденной в установленном порядке проектной документации, исходных данных и проекта; 2) наличие затрат, понесенных на сооружение объекта, причем при оценке данного критерия под «сооружением» следует понимать активные действия, направленные на строительство объекта, а не подготовительные действия (например, закупка строительных товаров); 3) объект не был введен в эксплуатацию. С одной стороны, введение в ипотечные правоотношения объекта незавершенного строительства в определенной мере расширило возможности для привлечения дополнительных финансовых средств в сфере строительства. В то же время, с другой стороны, специфика объекта незавершенного строительства позволяет говорить о ряде дополнительных рисков, которые могут существенно повлиять на возможность кредитора удовлетворить свои требования за счет предмета такой ипотеки. В качестве примера может быть приведен риск непринятия объекта в эксплуатацию в связи с существенными нарушениями строительных норм, риск изменений на рынке недвижимости, что может привести к значительному обесцениванию объекта. Указанные обстоятельства требуют еще раз обратиться к вопросу о защите прав и законных интересов субъектов правоотношений ипотеки.