Концепция реконструкции городской жилой застройки

В настоящее время жилищный фонд России состоит из 3,2 млн. многоквартирных домов общей площадью жилых помещений более 3 млрд. м2. По данным Федеральной службы государственной статистики значительный физический износ (свыше 60%) имеют 281,4 тыс. домов общей площадью 117,6 млн. м2. Площадь ветхого и аварийного фонда составляет около 100 млн. м2 [4]. Согласно экономическим прогнозам в ближайшие 10–15 лет убыль жилищного фонда в России составит 500 млн. м2 (20% от общего объема). При этом общая площадь домов, введенных в эксплуатацию после капитального ремонта, составляет 35 млн. м2, или 1% от жилищного фонда РФ, за счет нового строительства – 60 млн. м2. Темпы нарастания физического износа жилых зданий составляют 3–5% в год [1].
Особенно актуальна проблема сохранения и воспроизводства жилищного фонда в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург, где значительный удельный вес составляют жилые здания различных периодов постройки, нуждающиеся в реконструкции. В настоящее время жилищный фонд Санкт-Петербурга насчитывает 110 млн. м2. Общая площадь ветхого и аварийного жилищного фонда составляет 757,1 тыс.м2 [3].
В этих условиях с каждым годом все более актуальной становится задача проведения широкомасштабных работ по реконструкции городской жилой застройки, которая должна осуществляться в соответствии с Концепцией генерального плана развития Санкт-Петербурга до 2025 года.
В Санкт-Петербурге можно выделить три основных планировочных зоны города, значительно отличающиеся по состоянию исторически сложившейся городской среды и имеющие разную инвестиционную привлекательность: исторический центр, промышленно-селитебные зоны и районы массовой жилой застройки 1960–1990-х гг. (селитебный пояс).
Реконструкция жилых зданий, построенных до 1920 г., может осуществляться в трех направлениях [2]: первое – превращение жилых зданий в административные. В настоящее время примерно треть домов, построенных до 1920 г., переведены в нежилые. В них размещаются банки и крупные фирмы; второе – реконструкция жилых зданий с созданием элитных квартир. Эти дома особенно привлекательны для состоятельных слоев населения: центральное расположение, высокие потолки, просторные лестницы, большие многокомнатные квартиры, выразительная архитектура фасадов; третье – выборочная реконструкция отдельных этажей или квартир частными инвесторами под жилье и офисы.