ISSN 1995-1248
DOI 10.26163/GIEF

Виды апартаментов в Российской Федерации: отечественный и зарубежный опыт

Types of Apartments in Russian federation: Domestic and Foreign Experience



С.М. Оганесян
Е.М. Поречный
S.M. Oganesyan
E.M. Poreschniy
stepan-62.11.11@mail.ru
egorikpor@mail.ru
профессор кафедры государственно-правовых дисциплин, Государственный институт экономики, финансов, права и технологий, доктор юридических наук, доцент
помощник юриста, «Агентство недвижимости № 1»
Professor, the Department of State Law Disciplines, State Institute of Economics, Finance, Law and Technology, Doctor of Law, Associate Professor
Assistant Lawyer, Real Estate Agency (Agentstvo Nedvizhimosti № 1)
Гатчина
Санкт-Петербург
Gatchina
St. Petersburg

Ключевые слова:

  • апартаменты
  • сервисные апартаменты
  • зарубежный опыт
  • несервисные апартаменты
  • правовая природа
  • инвестиционная деятельность
  • признание жилыми
  • Keywords:

  • apartments
  • serviced apartments
  • foreign experience
  • non-service apartments
  • legal nature
  • investment activities
  • recognized as residential
  • В статье рассмотрены виды апартаментов в Российской Федерации и за рубежом. По итогам анализа современных тенденций развития рынка апартаментов на территории РФ обращено внимание на то, что сегодня можно выделить два основных вида апартаментов: сервисные и несервисные. Для всестороннего рассмотрения проблематики авторы обратились к зарубежному законодательству. Изучен процесс развития рынка апартаментов в США, Великобритании и Германии. Исследование показало, что отечественное законодательство об апартаментах обладает общими чертами исключительно с немецким. Авторами сделан акцент на том, что законодательство США и Великобритании не выделяет апартаменты как самостоятельный вид жилых помещений, поскольку апартаментами являются объекты недвижимости, обладающие более высоким классом комфорта по отношению к обычным объектам недвижимости. В заключение сформулирован вывод о том, что дифференциация апартаментов должна быть законодательно закреплена. Это позволит не только защитить права собственников, но и создать благоприятные условия для развития малого предпринимательства, ориентированного на арендный бизнес.

    The article examines types of apartments both in the Russian Federation and abroad. Based on the results of the analysis of the current trends in the development of apartment market in Russia particular attention is drawn to the fact that nowadays one may define two main types of apartments: serviced and non-serviced ones. For comprehensive research of the matter under study the authors turn to foreign legislation with the process of the development of apartments market in the USA, Great Britain and Germany being taken for examination. The analysis conducted demonstrates that the domestic apartments related legislation has only common features with the German law. The authors emphasize that the related legislation in the USA and GB does not distinguish apartments as a separate type of living quarters since apartments are considered to be real estate objects with a higher comfort class in relation to ordinary real estate objects. Finally the article concludes that differentiation of apartments needs to be legally enshrined. This move will not only protect owners rights but will also provide favorable conditions for the development of mall business focused on rental entrepreneurship.

    Обзор статьи

    На рынке недвижимости Санкт-Петербурга, Москвы и других крупных городов России существует несколько видов апартаментов: сервисные и несервисные. Наиболее распространены сервисные апартаменты. Они предназначены исключительно для аренды и, как правило, являются инвестиционными проектами.
    По данным аналитического отдела VALO, за третий квартал 2023 г. продано 1,3 тыс. апартаментов, что на 17% больше, чем за первое полугодие. Сегодня законодательно не урегулирован правовой режим апартаментов и, как следствие, их видов. Правовая природа апартаментов на территории Российской Федерации кардинально отличается, например, от американской или европейской моделей, в которых апартаментами признают исключительно жилые помещения, а режим предполагает элитный статус объекта. Иными словами, апартаменты за рубежом – элитный вид недвижимости, имеющий идентичный правовой режим с иными видами жилых помещений. К сожалению, в настоящее время немногие среди ученых в нашей стране занимаются разработкой проблематики видов апартаментов.
    Одним из главных исследований в этой сфере можно считать статью А.Е. Елисеевой, которая проводит сравнение видов апартаментов и их правового статуса в зарубежных странах с отечественными положениями законодательства об апартаментах. А.Е. Елисеева обоснованно приходит к выводу о том, что правовой статус апартаментов в России похож на возводимые в США АDU [1, с. 131]. Однако ADU предназначены для малоимущих граждан, которым необходимо временное место пребывания для дальнейшего улучшения жилищных условий. Мы убеждены, что правовой статус ADU в США – это, скорее, исключение из правил, поскольку они представляют собой часть комплекса апартаментов, специально предназначенную для малоимущих. Деление же апартаментов на виды характерно не только для РФ. По данным Hospitality Insights, к 2025 г. в Европе планируют открыть более 20 000 юнитов сервисных апартаментов. На Великобританию приходится 29% этого нового предложения, на Германию – 22%. Более 70% инвесторов, опрошенных Hospitality Insights, заявили о том, что активно ищут сделки с новыми проектами сервисных апартаментов на ключевых рынках .
    С середины XVIII в. доходные дома начали выделяться в отдельный архитектурный тип сооружений, ставших настоящим украшением центральных улиц столиц Англии, Германии и Франции. Рынок коммерческой недвижимости в следующих странах стал задавать основные тренды для Европы, в том числе и России. Как пишут К.В. Малинина, Н.А. Малинина и Е.В. Тульева именно немецкие тренды в строительстве доходных домов спровоцировали пик строительства многоквартирных доходных домов в Санкт-Петербурге во второй половине ХIХ в. В 1900–1914 гг. в Санкт-Петербурге построено 2/3 доходных домов; 95% всех квартир из этого объема были съемными [4, с. 27]. Подобные тенденции сохраняются и в настоящее время. В связи с этим предлагаем рассмотреть структуру рынка недвижимости Германии, а также законы и подзаконные акты, регулирующие градостроительное и жилищное законодательство, определяющие правовую природу апартаментов.

    Список использованной литературы

    1. Елисеева А.Е. К вопросу определения правового статуса апартаментов на примере опыта зарубежных стран // Образование и право. 2021. № 2. С. 129–132.
    2. Курачева М.Е. Новый взгляд на апартаменты с гостиничным сервисом: особенности обслуживания и перспективы развития в современных условиях// Индустрия туризма: возможности, приоритеты, проблемы и перспективы. 2020. № 1. С. 147–152.
    3. Танина А.В. Особенности классификации сервисных апартаментов как средств размещения // Мировая наука: проблемы и инновации: сб. ст. XXXIX Междунар. науч.-практ. конф.: в 2 ч. Ч. 2. Пенза: Наука и Просвещение, 2020. С. 18–20.
    4. Малинина К.В., Малинина Н.А., Тульева Е.В. Строительство арендного жилья. История развития и современные тенденции // Жилищное строительство. 2013. № 11. C. 27–29.

    РФ, Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Рощинская, д. 5 к.2