Виды апартаментов в Российской Федерации: отечественный и зарубежный опыт

На рынке недвижимости Санкт-Петербурга, Москвы и других крупных городов России существует несколько видов апартаментов: сервисные и несервисные. Наиболее распространены сервисные апартаменты. Они предназначены исключительно для аренды и, как правило, являются инвестиционными проектами.
По данным аналитического отдела VALO, за третий квартал 2023 г. продано 1,3 тыс. апартаментов, что на 17% больше, чем за первое полугодие. Сегодня законодательно не урегулирован правовой режим апартаментов и, как следствие, их видов. Правовая природа апартаментов на территории Российской Федерации кардинально отличается, например, от американской или европейской моделей, в которых апартаментами признают исключительно жилые помещения, а режим предполагает элитный статус объекта. Иными словами, апартаменты за рубежом – элитный вид недвижимости, имеющий идентичный правовой режим с иными видами жилых помещений. К сожалению, в настоящее время немногие среди ученых в нашей стране занимаются разработкой проблематики видов апартаментов.
Одним из главных исследований в этой сфере можно считать статью А.Е. Елисеевой, которая проводит сравнение видов апартаментов и их правового статуса в зарубежных странах с отечественными положениями законодательства об апартаментах. А.Е. Елисеева обоснованно приходит к выводу о том, что правовой статус апартаментов в России похож на возводимые в США АDU [1, с. 131]. Однако ADU предназначены для малоимущих граждан, которым необходимо временное место пребывания для дальнейшего улучшения жилищных условий. Мы убеждены, что правовой статус ADU в США – это, скорее, исключение из правил, поскольку они представляют собой часть комплекса апартаментов, специально предназначенную для малоимущих. Деление же апартаментов на виды характерно не только для РФ. По данным Hospitality Insights, к 2025 г. в Европе планируют открыть более 20 000 юнитов сервисных апартаментов. На Великобританию приходится 29% этого нового предложения, на Германию – 22%. Более 70% инвесторов, опрошенных Hospitality Insights, заявили о том, что активно ищут сделки с новыми проектами сервисных апартаментов на ключевых рынках .
С середины XVIII в. доходные дома начали выделяться в отдельный архитектурный тип сооружений, ставших настоящим украшением центральных улиц столиц Англии, Германии и Франции. Рынок коммерческой недвижимости в следующих странах стал задавать основные тренды для Европы, в том числе и России. Как пишут К.В. Малинина, Н.А. Малинина и Е.В. Тульева именно немецкие тренды в строительстве доходных домов спровоцировали пик строительства многоквартирных доходных домов в Санкт-Петербурге во второй половине ХIХ в. В 1900–1914 гг. в Санкт-Петербурге построено 2/3 доходных домов; 95% всех квартир из этого объема были съемными [4, с. 27]. Подобные тенденции сохраняются и в настоящее время. В связи с этим предлагаем рассмотреть структуру рынка недвижимости Германии, а также законы и подзаконные акты, регулирующие градостроительное и жилищное законодательство, определяющие правовую природу апартаментов.