Злоупотребление жилищными правами

Вопрос о злоупотреблении жилищными правами считают одним из самых неоднозначных и малоизученных в научной литературе. Преимущественно внимание исследователей направлено на изучение понятия и форм злоупотребления гражданскими правами, поскольку категория «злоупотребление правом» является базовой, основополагающей именно в гражданском праве. Однако не менее распространены случаи злоупотребления правом в жилищных правоотношениях. Опасность злоупотребления правами в жилищной сфере заключается в наступлении негативных последствий для участников жилищных правоотношений. Жилые помещения характеризуются высокой стоимостью, могут привлекать противоправный интерес со стороны третьих лиц, что может повлечь негативные последствия, связанные с ограничением или даже прекращением жилищных прав гражданина.
При обращении к нормам Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ [1] становится очевидным, что понятие злоупотребления правом в нем отсутствует. Вместе с тем в тексте ЖК РФ дважды законодателем упоминается термин «добросовестность» (ч. 2 ст. 7, ч. 3 ст. 119). В частности, о добросовестности говорится в ч. 3 ст. 119 ЖК РФ применительно к осуществлению прав и исполнению обязанностей председателем правления жилищного кооператива.
Структура ЖК РФ построена таким образом, что в нем не содержится отдельного раздела, посвященного принципам жилищного права. Соответствующие нормы разбросаны по различным разделам ЖК РФ. Помимо принципа добросовестности, в ЖК РФ закреплена ст. 3, раскрывающая сущность и содержание принципа неприкосновенности жилища, недопустимости его произвольного лишения. Согласимся с тем, что принцип добросовестности сегодня приобретает межотраслевой характер и применительно к сфере жилищных отношений способен ограничивать пределы их участников в свободе реализации прав и обязанностей для недопущения нарушения прав других участников. По мнению Ю.А. Петровой, принцип добросовестности имеет важнейшее значение для обеспечения прав и законных интересов всех участников жилищных правоотношений [3, с. 41].
В зависимости от вида жилищных правоотношений, принцип добросовестности получает особое содержание и проявление. В сфере реализации вещных имущественных правоотношений по поводу пользования и распоряжения жилым помещением добросовестность очерчивает пределы осуществления жилищных прав. В случае защиты жилищных прав данный принцип позволяет обеспечивать надлежащую защиту прав добросовестного приобретателя. Темы самым становится очевидным, что принцип добросовестности в сфере реализации жилищных прав носит многоаспектный характер. Добросовестный приобретатель в практике гражданского оборота сталкивается с многочисленными затруднениями и препятствиями в процессе защиты прав на недвижимое имущество. Действующее гражданское законодательство в недостаточной степени регламентирует правовой режим имущества добросовестного приобретателя.
Анализ судебной практики показывает, что об обстоятельствах, указывающих на недобросовестность приобретателя, может говорить непроявление им должной и разумной осмотрительности в ситуации, если он осведомлен об отсутствии у лица, у которого приобретено недвижимое имущество, законных правомочий по его отчуждению, но, несмотря на это, заключает сделку [8].
Согласимся с высказыванием ряда исследователей о том, что приобретение права собственности добросовестным приобретателем носит сложный и продолжительный характер. Моментом начала его отсчета следует принимать вступившее в законную силу судебное решение, согласно которому суд отказал истцу в отобрании у него недвижимой вещи [4, с. 186].