Проблемы правового регулирования профессиональной деятельности застройщика

Застройщик – ключевая фигура в капитальном строительстве: он и начинает, и завершает строительство. Согласно п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) [2] застройщик должен отвечать двум обязательным признакам: во-первых, у него должны быть права на застраиваемый земельный участок; во-вторых, именно застройщик должен выполнять функцию обеспечения спектра строительных работ в целом. Наряду с указанной основной функцией, застройщик по мере необходимости может выполнять и иные функции, в частности инвестора, заказчика, подрядчика.
К сожалению, в действующем законодательстве содержатся нормы, существенно затрудняющие профессиональную деятельность застройщиков, особенно относительно взаимоотношений с контрольно-надзорными органами, органами стандартизации и сертификации строительной деятельности, саморегулируемыми организациями (СРО) строителей и дольщиками.
Так, в соответствии со ст. 55 ГрК РФ для получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию к соответствующему заявлению требуется приложить ряд обязательных документов, в том числе ранее полученное разрешение на строительство (п. 3 ч. 3). Указанное разрешение выдают на период реализации архитектурного проекта. На практике возникают ситуации, при которых срок действия разрешения на строительство истекает до момента подачи застройщиком заявления о вводе объекта в эксплуатацию. В подобных ситуациях нередко государственные органы и органы местного самоуправления отказывают в рассмотрении поданного заявления в связи с истечением сроков строительства [4]. Такой отказ противоречит действующему законодательству, поскольку п. 1 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ относит к основаниям отказа во вводе объекта в эксплуатацию отсутствие обязательных документов, в том числе разрешения на строительство, а не истечение предусмотренного в нем срока. Кроме того, не содержатся в ГрК РФ и нормы о сроках подачи заявления на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после завершения строительных работ. В этой связи можно было бы рекомендовать уточнение п. 3 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ указанием на то, что истечение срока действия разрешения на строительство не является основанием для отказа в его принятии.
До законодательного разрешения данного вопроса представляется целесообразным заранее подать заявление о продлении разрешения на строительство объекта (например, через МФЦ) за 60 дней до его окончания. Другим вариантом решения проблемы может быть обращение в суд с оспариванием незаконных действий соответствующего государственного органа (органа местного самоуправления). Однако такое обращение может негативно отразиться на последующем взаимодействии с этим органом, что для застройщика нежелательно с учетом зависимости от получения заказов на строительство.
При значительном затягивании сроков ввода объекта в эксплуатацию целесообразнее зарегистрировать его в Росреестре в качестве незавершенного строительством и получить выписку о проценте возведения здания (сооружения). Основываясь на этом, в дальнейшем следует получить разрешение на продолжение строительства.