Об особенностях понятия «застройщик» в российском законодательстве

Понятие «застройщик» в действующем законодательстве представлено несколькими отличающимися друг от друга определениями. В этом не было бы ничего удивительного, если бы все они под термином «застройщик» понимали одно и то же, подчеркивали свойственные данному термину особенности применительно к его использованию в тех или иных сферах общественных отношений. Но в действующем законодательстве такого единства не наблюдается, а если определение не содержит исходных, обязательных для конкретного термина признаков, то затруднительно понять, о чем идет речь, не только людям, далеким от юриспруденции, но и юристам.
Обратим внимание на то, что Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (в ред. от 1 мая 2022 г.) (ГрК РФ) указывает на два обязательных признака застройщика, которые должны быть в наличии, чтобы считать его таковым, независимо от того, занимается ли соответствующее лицо предпринимательством или не занимается им. Такими признаками выступают обладание правами на застраиваемый земельный участок и обеспечение на этом участке строительных работ (п. 16 ст. 1). Оба указанных признака должны существовать одновременно. Отсутствие любого из них не позволяет говорить о присутствии застройщика в правоотношениях, связанных со строительством. Так, если у лица, организующего застройку земельного участка, нет на него вещных или обязательственных прав, то его можно рассматривать как заказчика соответствующих работ или как подрядчика, осуществляющего строительство, но не как застройщика. Если у такого лица существуют права на земельный участок, но оно не занимается организацией строительства, а, к примеру, только финансирует его, предоставляет необходимое для этого имущество, то этим лицом будет не застройщик, а инвестор.
Подход, изложенный законодателем в ГрК РФ к определению понятия «застройщик», в одних случаях им выдерживается, а в других – нарушается. Примером соответствия требований к определению понятия «застройщик» является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 14 марта 2022 г.). Под застройщиком, хотя и понимается не любое лицо, как в ГрК РФ, а организация, данная организация должна иметь права на земельный участок, осуществлять на нем разрешенное строительство, привлекать для строительства денежные средства дольщиков и располагать профильным трехлетним опытом в аспекте строительства многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров и аналогичным опытом разработки проектной и иной разрешительной документации. В своем наименовании такая организация обязана указывать, что является «специализированным застройщиком» (п. 1 ст. 2).
В рассматриваемом Законе, таким образом, выдерживаются два обязательных признака застройщика, предписываемых п. 16 ст. 1 ГрК РФ. Остальные признаки носят уточняющий характер с учетом особенностей вида строительства, осуществляемого с использованием привлекаемых средств третьих лиц, что вполне оправданно и не вызывает возражений.
Казалось бы, аналогичный подход к определению понятия «застройщик» должны демонстрировать и другие федеральные законы, а также подзаконные нормативные правовые акты, если в них упоминается термин «застройщик». Однако законодательная практика свидетельствует об ином.