ISSN 1995-1248
DOI 10.26163/GIEF

Принцип единого объекта недвижимого имущества в проекте изменений Гражданского кодекса

Principle of Unified Real Estate Object in Draft Civil Code



С.П. Цыденов
S.P. Tsydenov
tsidenov1976@mail.ru
юрист, соискатель кафедры гражданского права, Саратовская государственная юридическая академия
Lawyer, applicant, the Department of Civil Law, Saratov State Law Academy
г. Саратов
Saratov

Ключевые слова:

  • недвижимое имущество
  • недвижимая вещь
  • земельный участок
  • принцип единства правовой судьбы
  • superficies solo cedit
  • Keywords:

  • real estate
  • immovable thing
  • land plot
  • the principle of unity of legal fate
  • superficies solo cedit
  • В статье освещается вопрос о правовой природе недвижимого имущества через анализ принципа единого объекта недвижимости в редакции проекта № 47538-6/5 Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», в противопоставлении принципу единства правовых судеб. Автором предложена оценка недвижимых объектов с позиции принципа единства земельного участка и объекта капитального строительства, раскрыта трактовка данного принципа, а также даны рекомендации по соответствующему изменению действующего законодательства.

    The article covers the legal nature of real estate through the analysis of the principle of a single real estate object as revised in the Project No. 47538-6/5 of the Federal Law "On Amendments to part 1 of the Civil Code of the Russian Federation", in contrast to the principle of unity of legal fates.
    The author proposes an assessment of real estate objects from the standpoint of the principle of unity of the land plot and the object of capital construction, interprets this principle as well as presents recommendations for the relevant change of current legislation.

    Обзор статьи

    Вопрос о необходимости уточнения нормативного определения, а значит и правовой природы такой категории, как «недвижимое имущество» сохраняет свою актуальность с момента принятия ГК РФ, о чем говорит отсутствие в правоприменительной практике единообразия в вопросах квалификации объектов недвижимого имущества, идентификации земельных участков. Несмотря на то, что в ГК РФ периодически вносились изменения с уточнением статуса отдельных видов недвижимости, к сожалению, за пределами внимания оставался вопрос о правовой природе недвижимости. Так, в Федеральный закон от 21.12.2021 г. № 430-ФЗ не вошла основная идея одобренного ранее на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 06.12.2019 г. проекта № 47538-6/5 Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» [11]. Между тем проект содержит в себе радикальные изменения, заслужившие широкое научно-практическое обсуждение [18, с.32]. В проекте выполнен отказ от признания статуса недвижимости как за земельным участком, так и за расположенным на нем зданием (Р.С. Бевзенко использует термин «дуплицитет» [19, с. 42]). В ст. 130 ГК в качестве недвижимой вещи предлагается по общему правилу признавать исключительно земельный участок, а расположенные на нем здания, сооружения, объекты незавершённого строительства и иные объекты, прочно связанные с участком, являются его составными частями. Тем самым в документе реализуется классический принцип римского права «superficies solo cedit» (сделанное над поверхностью следует за поверхностью) [21, с. 112]. В научной литературе (В.В. Витрянский [20, с. 76], Е.А. Суханов [25, с. 54], Н.Ю. Чаплин [28, с. 47] и др.) этот принцип принято называть принципом единого объекта. Последний противопоставляется действующему принципу единства юридической судьбы [12], который предполагает переход прав правоотчуждателя недвижимости на земельный участок при отчуждении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства (далее вместе – здания). Ряд авторов называет эти нововведения революционно-реформаторскими [16, с. 32].
    В качестве причин изменений в пояснительной записке указано на необходимость создания сбалансированной системы прав. В экспертном заключении Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 23.04.2018 г. № 175-1/2018 [15] указаны: создание определенности; облегчение положения собственников застроенных земельных участков; ускорение перехода модель единого налога на недвижимость; снижение нагрузки регистраторов.
    По оценке Е.А. Суханова принцип superficies solo cedit, при котором под недвижимостью понимается только земельный участок, является естественным [26, с. 17]. Аналогичная позиция выражена в Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации [3]. По мнению Р.С. Бевзенко, принцип «дуплицитета» является «паллиативом», в идеале призванным уйти в прошлое [27, с. 53]. Думается, что при таком понимании принцип superficies solo cedit можно назвать не принципом единого объекта, а принципом «единственного» объекта – земельного участка.
    У данной позиции имеются оппоненты в научных кругах (В.А. Алексеев [17], А.О. Рыбалов [24] и др.) и в практикующем сообществе [23]. Согласно заключению Санкт-Петербургского государственного университета «изменения надолго повергнут правоприменительную практику в хаос» [27, с. 64].

    Список использованной литературы

    1. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (ред. от 28.06.2021 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021 г.) // РГ. – 27.07.2002. – № 137; – СЗ РФ. – 29.07.2002. – № 30. – Ст. 3018.
    2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 5 августа 2000 г. 117-ФЗ (ред. от 02.07.2021 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2021 г.) // СЗ РФ. – 07.08.2000. – № 32. – Ст. 3340.
    3. Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации, рекомендованная Президиумом Совета к опубликованию в целях обсуждения (протокол № 2 от 11 марта 2009 г.) // Бюллетень нотариальной практики. – 2009. – № 3. – С. 2–13.
    4. Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 (ред. от 07.09.2020 г.) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» // СЗ РФ. – 27.07.2009. – № 30. – Ст. 3821.
    5. Распоряжение Правительства РФ от 10.07.2001 г. № 910-р «О программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002–2004 годы)» // СЗ РФ. – 30.07.2001. – № 31. – Ст. 3295.
    6. Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 5. – С. 35.
    7. Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 (ред. от 25.12.2013 г.) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. – 2012. – № 1. – С. 45.
    8. Определение Верховного Суда РФ от 1 декабря 2017 г. № 307-ЭС17-17606. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
    9. Определение Верховного Суда РФ от 18.09.2019 г. по делу № А40-98355/2018. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»
    10. Постановление ФАС Северо-Западного округа 10 марта 2009 г. по делу № А56-40756/2006 // ИС «Электронное правосудие». – URL: https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/d9b5ec44-41e7-4970-97e7-668c5fc79c5f/dcfc005e-c15b-4f00-9d5d-d829a6d6634b/A56-40756-2006_20090310_Postanovlenie_kassacionnoj_instancii.pdf?isAddStamp=True (дата обращения: 13.01.2022).

    РФ, Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Рощинская, д. 5 к.2