Принцип единого объекта недвижимого имущества в проекте изменений Гражданского кодекса

Вопрос о необходимости уточнения нормативного определения, а значит и правовой природы такой категории, как «недвижимое имущество» сохраняет свою актуальность с момента принятия ГК РФ, о чем говорит отсутствие в правоприменительной практике единообразия в вопросах квалификации объектов недвижимого имущества, идентификации земельных участков. Несмотря на то, что в ГК РФ периодически вносились изменения с уточнением статуса отдельных видов недвижимости, к сожалению, за пределами внимания оставался вопрос о правовой природе недвижимости. Так, в Федеральный закон от 21.12.2021 г. № 430-ФЗ не вошла основная идея одобренного ранее на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 06.12.2019 г. проекта № 47538-6/5 Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» [11]. Между тем проект содержит в себе радикальные изменения, заслужившие широкое научно-практическое обсуждение [18, с.32]. В проекте выполнен отказ от признания статуса недвижимости как за земельным участком, так и за расположенным на нем зданием (Р.С. Бевзенко использует термин «дуплицитет» [19, с. 42]). В ст. 130 ГК в качестве недвижимой вещи предлагается по общему правилу признавать исключительно земельный участок, а расположенные на нем здания, сооружения, объекты незавершённого строительства и иные объекты, прочно связанные с участком, являются его составными частями. Тем самым в документе реализуется классический принцип римского права «superficies solo cedit» (сделанное над поверхностью следует за поверхностью) [21, с. 112]. В научной литературе (В.В. Витрянский [20, с. 76], Е.А. Суханов [25, с. 54], Н.Ю. Чаплин [28, с. 47] и др.) этот принцип принято называть принципом единого объекта. Последний противопоставляется действующему принципу единства юридической судьбы [12], который предполагает переход прав правоотчуждателя недвижимости на земельный участок при отчуждении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства (далее вместе – здания). Ряд авторов называет эти нововведения революционно-реформаторскими [16, с. 32].
В качестве причин изменений в пояснительной записке указано на необходимость создания сбалансированной системы прав. В экспертном заключении Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 23.04.2018 г. № 175-1/2018 [15] указаны: создание определенности; облегчение положения собственников застроенных земельных участков; ускорение перехода модель единого налога на недвижимость; снижение нагрузки регистраторов.
По оценке Е.А. Суханова принцип superficies solo cedit, при котором под недвижимостью понимается только земельный участок, является естественным [26, с. 17]. Аналогичная позиция выражена в Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации [3]. По мнению Р.С. Бевзенко, принцип «дуплицитета» является «паллиативом», в идеале призванным уйти в прошлое [27, с. 53]. Думается, что при таком понимании принцип superficies solo cedit можно назвать не принципом единого объекта, а принципом «единственного» объекта – земельного участка.
У данной позиции имеются оппоненты в научных кругах (В.А. Алексеев [17], А.О. Рыбалов [24] и др.) и в практикующем сообществе [23]. Согласно заключению Санкт-Петербургского государственного университета «изменения надолго повергнут правоприменительную практику в хаос» [27, с. 64].