ISSN 1995-1248
The DOI system

К вопросу об оформлении сделок с недвижимостью

On the Administration of Real Estate Transactions



Ю.С. Алексеева
Е.А. Шибанова
J.S. Alekseeva
E.A. Shibanova
alexus606@gmail.com
shibanova-1999@bk.ru
доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин, Государственный институт экономики, финансов, права и технологий, кандидат юридических наук
специалист по учебно-методической работе, Государственный институт экономики, финансов, права и технологий
Associated Professor, the Department of Civil Law Disciplines, State Institute of Economics, Finance, Law and Technology, PhD in Law
Education and methodology specialist, State Institute of Economics, Finance, Law and Technology
Гатчина
Гатчина
Gatchina
Gatchina

Ключевые слова:

  • недвижимое имущество
  • нотариальная форма
  • сделка с недвижимостью
  • нотариус
  • продавец
  • покупатель
  • договор
  • нотариальное удостоверение
  • Keywords:

  • real estate
  • notarial form
  • real estate transaction
  • notary
  • seller
  • buyer
  • contract
  • notarization
  • В статье проведен анализ современного гражданского оборота недвижимого имущества. Выявлены основные проблемы применения норм о форме сделок с недвижимостью. Проведён анализ советского и иностранного законодательства относительно предмета исследования. Определены преимущества нотариальной формы сделок с недвижимостью. В качестве вывода предложено законодательно установить обязательную нотариальную форму для всех сделок, направленных на возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, подлежащих государственной регистрации.

    The article analyzes the modern civil real estate turnover. The main problems are identified with regard to the application of rules in the form of real estate transactions. The analysis of the Soviet and foreign legislation concerning the subject of the study was carried out. The advantages of the notarial form of real estate transactions are defined. As a conclusion, it is proposed to legislatively establish a mandatory notarial form for all transactions aimed at the emergence, change or termination of rights to property subject to state registration.

    Обзор статьи

    В современном гражданском обороте недвижимое имущество представляет особую ценность. Регулярно в средствах массовой информации появляются сообщения о «черных риэлторах», которые занимаются незаконным завладением квартир, находящихся в собственности людей преклонного возраста, либо лиц, злоупотребляющих алкоголем, сирот, которым государство обязано предоставлять квартиру, а также лиц, имеющих большие задолженности по коммунальным платежам. Вместе с тем, Е.И. Лагодина также обращает внимание на проблему определения момента перехода прав на недвижимость от продавца к покупателю [11, с. 151]. В соответствии со ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) «права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр» [1]. Поэтому зачастую возникают споры между сторонами договора купли-продажи о порядке расчетов: продавец отказывается подписывать договор купли-продажи пока не получит денежные средства, а покупатель отказывается рассчитываться до момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации прав.
    Охрана прав на недвижимость имеет важное значение как для физических лиц, которые приобретают её для личного использования, так и для профессиональных участников, которые используют ее, например, для осуществления предпринимательской деятельности и влияет на стабильность гражданского оборота. Обе группы участников гражданских правоотношений нуждаются в дополнительных гарантиях и защите своих прав и законных интересов при покупке недвижимого имущества.
    Более двадцати лет специалисты ведут дискуссии о целесообразности обязательного участия нотариуса при заключении сделок с недвижимостью – неоднократно предлагалось внести соответствующие изменения в действующее законодательство. Однако, все законопроекты настойчиво не поддерживаются экспертами Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в связи с противоречиями концептуального характера, а также неоднократно отклоняются Государственной Думой в связи с потенциальной возможностью возложения дополнительных расходов на участников сделки по оплате услуг нотариуса.
    Ещё одним аргументом нецелесообразности привлечения нотариусов для оформления данных сделок называется легальная обязанность государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество [14, с. 191]. По мнению Д.В. Павлова и О.Б. Шмелева, «государственная регистрация сделок в какой-то мере должна была заменить нотариальную форму удостоверения сделок, однако сам по себе институт государственной регистрации не предоставляет абсолютную защиту интересов и прав собственников имущества» [12, с. 56.]. Согласно п. 5 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация является доказательством наличия зарегистрированного права, однако действительность сделки наличие записи в ЕГРН не подтверждает, так, с принятием данного закона регистрации подлежат не сделки, а имущественные права и их обременения. В связи с этим крайне актуальным является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

    Список использованной литературы

    1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 21.12.2021 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
    2. Федеральный Закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021 г.) // Собрание законодательства РФ. – 20.07.2015. – № 29 (часть I). – Ст. 4344.
    3. Гражданский кодекс Республики Армения от 28.07.1998 г. № ЗР-239 (ред. от 24.12.2021 г.). – URL: http://base.spinform.ru/show_doc.fwx?rgn=2998 (дата обращения: 28.12.2021).
    4. Гражданский Кодекс Республики Казахстан (Особенная часть) от 01.09.1999 г. № 409-I (с изм. и доп. от 01.10.2021 г.). – URL: https://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1013880 (дата обращения: 26.12.2021).
    5. Решение Невского районного суда города Санкт-Петербург от 17.04.2013 г. № 2-15 по иску Сулейманова Р.Б. к Грязнову А.В. и Алексееву А.В. о признании недействительными доверенностей, договоров купли-продажи, истребовании имущества из чужого незаконного владения. – URL: https://sudact.ru/regular/doc/7I3pPCxP1OHb/ (дата обращения: 28.12.2021).
    6. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964 г. б/н (утратил силу) // Ведомости Верховного Совета РСФСР. – 18.06.1964. – № 24. – Ст. 406.
    7. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (утратил силу) // Российская газета. –30.06.1997. – № 145 – С. 3–7.
    8. Германское гражданское уложение от 18.08.1896 г. (ред. от 02.01.2002 г.) (с изм. и доп. от 10.08.2021 г.). – URL: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BJNR001950896.html (дата обращения: 10.12.2021).
    9. Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) от 21.03.1804 г. (ред. от 14.12.2021 г.). – URL: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/texte_lc/LEGITEXT000006070721/2021-12-14/ (дата обращения: 20.12.2021).
    10. Иншакова А.О. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью как Гарант стабильности ее гражданского оборота / А.О. Иншакова, Ю.А. Тымчук. – Текст: непосредственный // LegalConcept = Правовая парадигма. – 2016. – № 2 (31). – С. 129–133.

    РФ, Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Рощинская, д. 5 к.2