К вопросу об оформлении сделок с недвижимостью

В современном гражданском обороте недвижимое имущество представляет особую ценность. Регулярно в средствах массовой информации появляются сообщения о «черных риэлторах», которые занимаются незаконным завладением квартир, находящихся в собственности людей преклонного возраста, либо лиц, злоупотребляющих алкоголем, сирот, которым государство обязано предоставлять квартиру, а также лиц, имеющих большие задолженности по коммунальным платежам. Вместе с тем, Е.И. Лагодина также обращает внимание на проблему определения момента перехода прав на недвижимость от продавца к покупателю [11, с. 151]. В соответствии со ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) «права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр» [1]. Поэтому зачастую возникают споры между сторонами договора купли-продажи о порядке расчетов: продавец отказывается подписывать договор купли-продажи пока не получит денежные средства, а покупатель отказывается рассчитываться до момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации прав.
Охрана прав на недвижимость имеет важное значение как для физических лиц, которые приобретают её для личного использования, так и для профессиональных участников, которые используют ее, например, для осуществления предпринимательской деятельности и влияет на стабильность гражданского оборота. Обе группы участников гражданских правоотношений нуждаются в дополнительных гарантиях и защите своих прав и законных интересов при покупке недвижимого имущества.
Более двадцати лет специалисты ведут дискуссии о целесообразности обязательного участия нотариуса при заключении сделок с недвижимостью – неоднократно предлагалось внести соответствующие изменения в действующее законодательство. Однако, все законопроекты настойчиво не поддерживаются экспертами Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в связи с противоречиями концептуального характера, а также неоднократно отклоняются Государственной Думой в связи с потенциальной возможностью возложения дополнительных расходов на участников сделки по оплате услуг нотариуса.
Ещё одним аргументом нецелесообразности привлечения нотариусов для оформления данных сделок называется легальная обязанность государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество [14, с. 191]. По мнению Д.В. Павлова и О.Б. Шмелева, «государственная регистрация сделок в какой-то мере должна была заменить нотариальную форму удостоверения сделок, однако сам по себе институт государственной регистрации не предоставляет абсолютную защиту интересов и прав собственников имущества» [12, с. 56.]. Согласно п. 5 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация является доказательством наличия зарегистрированного права, однако действительность сделки наличие записи в ЕГРН не подтверждает, так, с принятием данного закона регистрации подлежат не сделки, а имущественные права и их обременения. В связи с этим крайне актуальным является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.