Спорные вопросы правового режима коттеджных поселков

В последние годы в нашей стране вблизи крупных городов активно возводятся различного рода «коттеджные поселки», которые носят также такие названия, как «загородный жилой комплекс», «отдельный жилой комплекс», «обособленное загородное поселение», «городок», «дачный поселок», «новая деревня» и др. В действующем законодательстве легальных определений ни одному из приведенных терминов не дается, как и не определяется ни правовой статус коттеджного поселка, ни организация управления в нем, ни порядок распределения бремени содержания общего имущества, что порождает сложности при разрешении споров, связанных с указанными вопросами.
Следует сказать, что возникает коттеджный поселок по инициативе организации-застройщика, для чего приобретается земельный участок требуемого размера, часть которого делится на более мелкие участки, используемые для возведения жилых домов, продаваемых затем заинтересованным лицам, а другая часть отводится под общие нужды.
По уровню комфортности коттеджные поселки можно подразделить на три уровня: эконом-класса, бизнес-класса и премиум-класса.
Поселок эконом-класса представляет собой огороженную территорию с контрольно-пропускным пунктом (КПП) на въезде и расположенным внутри жилым комплексом, включающим принадлежащие физическим и юридическим лицам земельные участки в установленных границах (от 6 до 12 соток) с возведенными на них домами из недорогих материалов для всесезонного проживания, рассчитанными на одну семью, и инфраструктурой, обеспечивающей минимальные элементы цивилизации (электричество, автономные водопровод и канализация). Общие нужды, помимо КПП, обеспечивают грунтовые дороги, линии электропередач и трансформаторные подстанции, магазин, детские площадки, иные хозяйственные постройки.
Поселок эконом-класса – это принадлежащие частным лицам земельные участки до 30 соток, просторные каменные или деревянные дома с хорошей внешней и внутренней отделкой (до 200 и более кв. м), централизованные коммуникации, асфальтированные или бетонированные дороги, гостевые парковки, зоны отдыха, детские и спортивные площадки, магазин, аптека, детский сад, пляж, сеть «Интернет», уличное освещение, озеленение территории общего пользования, круглосуточное видеонаблюдение по периметру, и др.
В поселке премиум-класса – дополнительно к сказанному могут быть ландшафтный дизайн, фитнес-клуб, салон красоты, бассейн, теннисный корт, развлекательный центр, ресторанно-гостиничный комплекс, загородная школа, автозаправочная станция с мойкой, круглосуточное видеонаблюдение и патрулирование внутри и по периметру и др.
Возводимые объекты культурно-бытового назначения могут передаваться в собственность или аренду различным предпринимательским структурам. За собой застройщики оставляют всю инфраструктуру, используемую на общие нужды. Техническое обслуживание и ремонт общего имущества, охрану территории поселка, уборку улиц и дорог от снега и мусора, выполнение работ по развитию инфраструктуры осуществляет управляющая компания в соответствии с заключенным с ней застройщиком договором. За пользование общим имуществом и поддержанием его в надлежащем состоянии управляющая организация взимает соответствующие платежи с жителей поселка. В сумму платежей входят не только все сметные расходы, но и вознаграждение управляющей компании.