Определение соответствия класса конструктивной системы и группы капитальности зданий для целей кадастровой оценки

При проведении кадастровой оценки улучшений земельных участков согласно федеральному стандарту оценки № 4 [2] допускается применение любого из подходов к оценке. Доминирующим в настоящее время является затратный подход, методы которого в основном опираются на применение нормативных значений различных строительных норм и правил. В рамках кадастровой оценки чаще всего применяется метод расчета стоимости на основе укрупненных показателей стоимости строительства, данные по которым публикуются в различных ценовых сборниках. При этом наибольшее распространение имеют современные сборники, в связи с чем возникает необходимость в определении соответствия между классификацией объектов данных сборников и классификацией объектов, используемой в нормативной литературе. Решение подобной задачи может базироваться как на сопоставлении классификаций, так и на исследовании, учитывающем сопоставление объектов различных классификаций. Общепринятым методом расчета стоимости для целей массовой оценки является метод определения удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС), который по своей сути является методом затратного подхода. Данный метод предполагает определение затрат на замещение объекта. Определение величины затрат на замещение происходит с применением справочников укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС). Наибольшее распространение получили справочники УПСС, выпускаемые компанией «КО-ИНВЕСТ». Данные справочники являются «наследниками» справочников укрупненных показателей восстановительной стоимости 1969 г. (УПВС-69). Разделение объектов оценки по методу УПКС производится в соответствии с ценнообразующим фактором «материал ограждающих конструкций». Данное разделение целесообразнее всего проводить в соответствии с классом конструктивной системы здания или сооружения, что и реализуется на практике. Определение класса конструктивной системы происходит в соответствии с классификацией, предлагаемой в справочнике УПСС «КО-ИНВЕСТ». Однако данная классификация была разработана создателями справочника без привязки к строительным нормам и правилам, существовавшим в СССР или действующим в РФ. В то же время метод УПКС предполагает помимо определения затрат на строительство также расчет прибыли предпринимателя и величины накопленного износа строений. Так как расчет затрат на строительство в части определения объемных характеристик зданий и определение физического износа производятся в соответствии с нормативной литературой, необходим переход от классификации справочника к классификации, применяемой в нормах и правилах. Данная задача может быть решена через определение соответствия между классом конструктивной системы и группой капитальности здания. Разделение зданий в соответствии с группой капитальности приведено в приложении № 4 сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС-69) и применяется в нормативной литературе [1].