Теоретические основы оценки стоимости имущественного комплекса некоммерческой организации

Оценка стоимости имущественного комплекса организации является актуальным вопросом ввиду сохраняющейся тенденции увеличения объемов основных фондов при увеличении уровня их износа (табл. 1), что определяет необходимость уточнения теоретических и методических подходов к управлению имущественными комплексами с учетом складывающихся тенденций на современном этапе развития российской экономики.
В свою очередь, анализ видовой структуры основных фондов, представленный в табл. 2, указывает на то, что имущественные комплексы организаций включают в себя различные элементы (здания, сооружения, машины и оборудования, транспортные средства и прочие виды), что обуславливает необходимость применения всестороннего анализа при проведении оценки стоимости активов имущественного комплекса организации.
Основные особенности, принципы, методы оценки активов описаны и разработаны в основных трудах ученых в рамках данного направления [2; 3; 4; 5; 6; 7; 8; 9 и др.]. При этом особенности процесса оценки имущественного комплекса некоммерческих организаций разработаны в теоретическом и методическом плане в недостаточной мере, не учитывают отечественный опыт. В свою очередь, процесс оценки имущественного комплекса некоммерческих организаций имеет следующие особенности:
1) отсутствие ярко выраженных центров доходов;
2) уровень использования (загрузка) ряда объектов находится на низком уровне;
3) низкий (отрицательный) уровень рентабельности деятельности всего направления;
4) высокая доля объектов недвижимости в окончательной стоимости имущественного комплекса.
Оценка имущественного комплекса некоммерческих организаций основывается на следующих отличительных принципах:
1) принцип существенности – при взаимосвязи объекта анализа и конечной стоимости комплекса предполагает нивелирование теми элементами, которые не указывает и/или оказывают незначительное влияние на конечные результата оценки;
2) принцип консервативности – при определении предпосылок, прогнозов, а также определении элементов, имеющих вероятностное значение, необходимо базироваться на негативных сценариях развития событий;
3) принцип взаимосвязи – обязательным условием оценки объекта является анализ его влияния на общее функционирование некоммерческого предприятия, достижения предприятием установленных целей деятельности, а также на взаимосвязь между объекта имущественного комплекса;
4) принцип автономности – отражение стоимости объекта имущественного комплекса необходимо проводить с учетом стоимости объекта в случае его автономного функционирования.
Одним из существенных элементов в общем процессе оценки имущественного комплекса является выделение частей общего комплекса по качественным принципам с целью упрощения процесса и, как следствие, получения максимально объективной оценки. Возможным алгоритмом разделения имущественного комплекса на объекты оценки может быть следующий процесс:
1) выделение нематериальных активов;
2) выделение оборотных активов, классификация их по принципу ликвидности;
3) выявление непрофильных активов, использование которых не коррелирует с целями организации;
4) разделение непрофильных активов на рентабельные и нерентабельные;
5) классификация профильных активов по направлениям деятельности: основные объекты, вспомогательные, резервные, административно управленческий комплекс
Исходя из классификации элементов имущественного комплекса, целесообразно использовать доходный подход для тех элементов, которые формируют положительный денежный поток и/или оказывают дополнительное влияние на достижение качественных целей организации. Затратный подход целесообразно применять для тех элементов, которые формируют отрицательный или нулевой денежный поток (табл. 3).
Кроме того, элементом расчета стоимости имущественного комплекса является анализ достаточности фактически используемого комплекса, проработка вариантов изменения структуры комплекса, его дополнения, модернизации и влияния на финансовые потоки, генерируемые активами.
Источниками информации при проведении оценки элементов комплексного центра являются внутренние документы организации (управленческая отчетность), документы, представляющие официальную отчетность (финансовая, бухгалтерская отчетность), данные в открытых источниках (маркетинговые исследования).
В свою очередь, необходимо отметить, что при оценке объектов недвижимости значительную роль играет наличие разрешительной документации на строительство, существование которой может увеличить стоимость объекта в несколько раз. Также при проведении оценки как отдельных элементов имущественного комплекса, так и всего комплекса в целом целесообразно применять несколько методов оценки, учитывая роль каждого из методов. При этом значения веса основываются на экспертном методе.
Процесс оценки имущественного комплекса можно разделить на следующие этапы:
1. Организационный этап. Определение целей, задач, объекта, сроков проведения оценки, выбор методики оценки.
2. Подготовительный этап. Определение источников информации.
3. Процесс оценки. Проведение оценки согласно установленной методики в рамках организационного этапа.
4. Консолидация результатов оценки. Учет влияния стоимости каждого элемента оценки в общем результате.
5. Согласование результатов оценки. Принятие заказчиком оценки, ее результатов, проверка предпосылок, точности введённых данных, соответствие целей результатам оценки.