Обеспечение качества деятельности девелоперских компаний на основе управления проектами с учётом рисков

Деятельность девелоперских компаний, реализующих крупные инвестиционные проекты, является одним из драйверов поступательного экономического развития в России. Концепция девелопмента позволит достигнуть соответствия между растущими потребностями общества и существующим уровнем фонда недвижимости. В связи с этим деятельность девелоперских компаний имеет высокую народнохозяйственную значимость, что определяет необходимость повышения ее качества как ключевой характеристики для современной экономики. Таким образом, решение научных проблем в области обеспечения качества деятельности девелоперских компаний актуально и представляет несомненный научный и практический интерес.
В теоретическом аспекте качество деятельности девелоперских компаний определяется как степень соответствия ее характеристик требованиям всех заинтересованных сторон к параметрам качества [5; 8]. Для потребителей и других заинтересованных сторон (партнеров, инвесторов, заказчиков, подрядчиков, поставщиков, государственных органов и других организаций и сообществ) в деятельности девелопера одним из важнейших требований выступает соответствие правовым, строительным и градостроительным нормам, а также договорным условиям. Обеспечение качества деятельности девелоперских фирм состоит в гарантировании соответствия, контроле и предупреждении отклонении от норм и договоренностей.
Сущность девелоперской деятельности сводится к управлению инвестиционными проектами, связанными с организацией инвестиционно-строительного процесса как последовательной совокупности этапов достижения целей инвестирования в области создания и/или изменения объектов недвижимости [7]. При этом направленность создания/преобразования недвижимости задается изменяющимися общественными потребностями и социально-экономической ситуацией в стране. К особенностям проектов девелопмента как инвестиционных проектов определённого вида можно отнести следующее:
- неординарность денежного потока, которая характеризуется наличием довольно продолжительного первоначального периода нарастающего отрицательного денежного потока, а при завершении проекта – появлением значительного положительного дохода при реализации объектов;
- разнонаправленность изменения стоимости составных частей проекта девелопмента: как правило, стоимость земли может возрастать с течением времени, при этом стоимость зданий и других объектов капитального строительства по причине износа снижается;
- многообразие источников финансирования (собственных средств инвестора в большинстве случаев недостаточно, и для формирования денежных потоков требуется привлечение дополнительного финансирования из различных источников;
- длительный цикл инвестирования, требующий внесения корректировок в проект в результате изменившихся внешних условий его реализации;
- информационная закрытость рынка недвижимости в части юридических, градостроительных, технологических, административных норм, влияющих на формирование денежных потоков.
Перечисленные особенности проектов девелопмента определяют специфичность рисков инвестирования в развитие недвижимости. Таким образом, особое место в процессе девелоперской деятельности, состоящей в реализации совокупности проектов, занимает система управления рисками.
Сегодня научно обосновано, что обеспечение качества деятельности любой организации, в том числе девелоперской, возможно только при правильном управлении рисками [5; 6; 8]. Поэтому в новой редакции международного стандарта ИСО серии 9000 особое внимание уделяется оценке, анализу и предупреждению возникновения рисков [1]. Вместе с тем, управление рисками – это уже достаточно развитое самостоятельное направление менеджмента, основные положения которого представлены в стандарте ГОСТ Р 31000-2009 «Менеджмент риска. Принципы и руководство» [2]. Имеется концепция COSOERM [11] и множество подходов к реализации риск-менеджмента [3; 4; 9; 10]. Однако работ в области построения систем риск-менеджмента для обеспечения качества деятельности девелоперских компаний еще недостаточно. В связи с этим на основе имеющегося опыта автором сформулированы элементы систем управления рисками для девелоперских компаний, которые включают следующие взаимосвязанные компоненты, а именно: 1) формирование внутренней среды управления рисками девелоперской компании, представляющее установление ценности, структуры, полномочия и обязанностейпо отношению к принимаемым рискам; 2) установление целей девелоперской компании, достижение которых может быть осуществлено в условиях рисков; 3) определение различных факторов, влияющих на достижение целей девелопера, которые могут быть угрозами или возможностями; 4) проведение оценки рисков с учетом вероятности их возникновения и влияния на цели; 5) разработка методов и мероприятий реагирования на риск; 6)разработка системы контроля для обеспечения гарантии эффективности и своевременности; 7) разработка системы информации и коммуникации, включающая формирование осуществления обмена информацией в организации; 8) проведение мониторинга, отражающего прослеживаемость процесса управления рисками, его корректировки и предупреждения отклонений.
Управление рисками в организации необходимо начинать с их идентификации. В научной литературе существует множество классификаций рисков для организации, включающей финансовые, технические, экономические, юридические и многие другие признаки. Для каждой организации имеется собственный набор рисков. Для идентификации рисков в конкретной организации автор будет опираться на подход, представленный в работе [6], при котором все риски можно разделить на две группы: первая группа содержит определение рисков – целей рассматриваемой организации, связанных с основными результатами деятельности; и вторая – определение рисков факторов – причин отклонений, показывающих то, что влияет на достижение цели. Данный подход позволит систематизировать последовательность идентификации рисков и даст возможность дальнейшего анализа наиболее рационального управления рисками в организации. Цели формируются в соответствии с декомпозицией главной цели по составляющим вертикальных и горизонтальных уровней и выявляется набор неделимых целей. Факторы, влияющие на достижение целей, могут включать большое количество признаков факторов, которые определяются по причинно-следственным связям, например, по диаграмме Исикавы. Факторы рисков наиболее рационально разделить на внутренние и внешние, макро- и микрорыночной среды.