Для рынка жилой недвижимости Ленинградской области характерна крайняя неоднородность: здесь можно выделить депрессивные районы, где не осуществляется инвестиционно-строительная деятельность, и районы с достаточно высоким инвестиционным потенциалом. В связи с этим рынок жилой недвижимости можно разделить на три зоны:
I зона находится в пределах 30 км от Санкт-Петербурга (Сертолово, Парголово, Парнас, Бугры, Девяткино, Мурино, территория Всеволожского района, Кудрово, Горелово, Новоселье). Здесь активно ведется загородное строительство, а цены на жилье незначительно отличаются от цен г. Санкт-Петербурга.
II зона расположена дальше г. Санкт-Петербурга – на расстоянии 30–80 км. Это территории Гатчинского, Тосненского и частично Всеволожского района. В этой зоне цены на жилье на 10–15% ниже, нежели в Санкт-Петербурге, но остаются достаточно высокими.
III зона – это вся остальная территория Ленинградской области, которая находится более чем в 80 км от границы Санкт-Петербурга; цены на жилье здесь в 1,5–3 раза ниже для городов – районных центров и 3–5 раз ниже для всех остальных поселений Ленинградской области.
Рассмотрение ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости позволило выявить следующие тенденции: в 2014 году средняя стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке составляла 56 тыс. руб., а на первичном – 66,5 тыс. руб.
В 2015 году средняя цена 1 кв. метра составляла 60,4 тыс. руб. на рынке вторичной недвижимости, а в новостройках – 65,2 тыс. руб., что ниже на 2% по сравнению с 2014 годом.
В 2016 году жилая недвижимость подешевела и стала составлять 60 тыс. руб. за квадратный метр на вторичном рынке жилья и 65,1 тыс. руб. за 1 кв. метр на первичном рынке недвижимости. В целом же за анализируемый период 2015–2016 гг. цены на жилую недвижимость на первичном рынке снизились на 2,1%, а на вторичном рынке, наоборот, повысились – на 7,1%.
В табл. 1 представлены средние цены на жилую недвижимость по районам Ленинградской области.
Эти данные подтверждают выше представленный тезис о зонировании рынка жилой недвижимости в Ленинградской области: самые высокие цены на жилье характерны для Всеволожского, Тосненского, Ломоносовского и Гатчинского районов, а самые низкие – для Бокситогорского, Сланцевского, Лодейнопольского районов.
Проанализируем активность рынка недвижимости по объему операций за 2013–2016 годы (табл. 2).
Как явствует из представленных в табл. 2 данных, количество сделок на рынке недвижимости в регионе в 2016 году возросло на 33% по отношению к 2015 году, но данный показатель все же остается ниже уровня 2013 года на 24%.
Структура сделок на рынке недвижимости по районам Ленинградской области в 2016 году представлена в табл. 3.
Данные таблицы показывают, что максимальное количество сделок с недвижимостью приходится на Всеволожский район и составляет 25,4% от всего количества сделок в области. В Гатчинском районе этот показатель составляет 10,7% от общего количества сделок. Менее 200 сделок проводилось в Бокситогорском, Лодейнопольском, Подпорожском, Волосовском районах.
Изучение спроса на рынке жилой недвижимости показало, что за последние 2 года (2015–2016 гг.) сократилось количество квартир, покупаемых в инвестиционных целях. По данным анкетирования застройщиков, их удельный вес в разных компаниях сократился с 10-40% до 3–14%. В Ленинградской области такие квартиры покупают, главным образом, на границе с Санкт-Петербургом, т.е. в инфраструктурно-развитых районах. Что касается предложения квартир в области, то 1/3 – это однокомнатные квартиры, 40% –двухкомнатные, 20% – трехкомнатные [1].
В сегменте загородного жилья в 2016 году продажи резко снизились – на 35–40% по сравнению с 2014–2015 гг.
Структура рынка по цене следующая: доля жилья, цена на которое менее 30 тыс. руб. за 1 кв. м, составляет 11,6% всех квартир. Значительную долю рынка составляют квартиры в диапазоне цен 30–70 тыс. руб. за 1 кв. м (71,8%).
Сегмент рынка с диапазоном цен 70–80 тыс. руб. за 1 кв. м занимает 11%, а доля самих дорогих квартир свыше 80 тыс. руб. за 1 кв. м составляет всего лишь 5,7% от всего предложения.
В Ленинградской области имеются и проекты малоэтажных комплексов, которые находятся в Ломоносовском, Приозерском, и части Всеволожского районов. Положительной стороной таких проектов является относительно невысокая стоимость жилья, отсутствие уплотненной застройки. Негативная сторона проектов – слабая развитость инфраструктуры и значительная удаленность от города. За 2014–2016 гг. количество сделок в поселках коттеджного типа уменьшилось на 25–30%, а объем продаж на вторичном рынке – на 11–12%. Инвестиционную активность данного сегмента можно представить следующим образом: в 2013 году граждане приобрели 7100 участков и коттеджей, в 2014 году количество сделок на данном сегменте уже составило 6900, в 2015 году – 5800, а в 2016 г. – 4900.
С целью развития рынка жилой недвижимости вводится государственное регулирование, которое осуществляется как на основе прямых методов, так и косвенных.
Прямые методы предполагают создание нормативной базы, лицензирование профессиональной деятельности, выкуп в государственную собственность объектов недвижимости под общественные нужды.
Все новости...
