ISSN 1995-1248
DOI 10.26163/GIEF
ISSN 1995 - 1248
DOI 10.26163/GIEF
Методика определения величины физического износа нежилых зданий для целей массовой оценки
Methods to Assess Physical Depreciation of Nondomestic Buildings for Mass Valuation
А.В. Белых |
|
Andrey Belykh |
|
andrey_belykh@mail.ru |
|
оценщик Департамента консалтинга и оценки ООО «Аверс-оценка городской собственности» |
|
valuer of the Department of Consulting and Evaluation of “Obverse Evaluation of City Property” |
|
г. Санкт-Петербург |
|
St. Petersburg |
|
Представлены результаты исследования процесса накопления физического износа по данным о 42640 нежилых зданиях, расположенных в Санкт-Петербурге. Приводится анализ существующих расчетных методик, обоснование необходимости разработки современной методики. Результатом исследования является вывод трех уравнений, описывающих процесс накопления физического износа нежилых зданий, выполненных из различных конструктивных материалов.
|
|
We offer results of researching the process of physical depreciation of 42649 nondomestic buildings located in St. Petersburg. Analysis of current methods is given and the need to develop a modern method is proved. Three equations describing the process of accumulating physical depreciation of nondomestic buildings made of various materials can be considered the result of the research.
|
Ключевые слова: |
Keywords: |
Обзор статьиПроблема определения величины физического износа является достаточно важной в практике оценочной деятельности. Физический износ строения (здания, сооружения) – это потеря его стоимости за счет естественных процессов старения в процессе эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, коррозии или конструктивных дефектов, а также механических повреждений элементов строения, то есть снижение физико-механичес-ких характеристик объекта – ухудшение, способное отразиться на долговечности, надежности, удобстве и затратах эксплуатации, а также на эстетических характеристиках объекта.
Определение величины физического износа может быть произведено инструментальным обследованием или на основании нормативно-экспертных методик. Инструментальное обследование дает точные значения физического износа, однако требует существенных материальных и временных затрат. Нормативно-эксперт-ные методики позволяют с большей погрешностью определить степень износа, как отдельных элементов конструкций, так и здания в целом, при этом требуют значительно меньших стоимостных затрат и времени. К данным методикам можно отнести «Методику определения физического износа гражданских зданий», разработанную Минкомхозом РСФСР, от 27.10.1970 года [3], Ведомственные строительные нормы 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» от 07.01.1987 года [1] и др. В условиях недостатка информации, при невозможности проведения визуального осмотра объекта или его элементов, в том числе скрытых элементов, или при проведении массовой оценки, использовать указанные методики затруднительно. В подобной ситуации наиболее целесообразно применение расчетных методик. Первую подобную методику ещё в 19 веке разработал архитектор Росс. В дальнейшем данное направление развивалось многими советскими и российскими учеными: Д.Л. Бронером, Б.М. Колотилкиным, В.К. Соколовым, В. Сроковским, С.К. Балашовым, В.В. Анисимовым, В.Е. Николайцевым и др. Одно из последних исследований по разработке расчетной методики определения физического износа каменных зданий было проведено в 1970 г. В.И. Бабакиным. Возможным объяснением различий в результатах, полученных исследователями, является то, что разработанные методики были получены для зданий в соответствии с разделением их на группы капитальности, а также тот факт, что большинство методик было разработано для жилых зданий. Однако определение групп капитальности изменялось с течением времени [4].
|
|
Список использованной литературы1. ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». Введ. 01.07.1987 г. / Минкомхоз РСФСР. М., 1987. 49 с. 2. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий. Введ. 08.09.1964 г. / Госстрой СССР. М., 1964. 13 с. 3. Приказ № 404 «Методика определения физического износа гражданских зданий». Введ. 27.10.1970 г. / Минкомхоз РСФСР. М., 1970. 47 с. 4. Рогонский В.А., Костриц А.И., Шеряков В.Ф. [и др.] Эксплуатационная надежность зданий и сооружений. СПб.: Стройиздат СПб, 2004. |