Сущность и современные проблемы государственного управления недвижимым имуществом организаций Российской Федерации

Недвижимое имущество организаций (далее – НИО) составляет основу национального богатства любого государства и благосостояния его жителей, в связи с этим экономический рост и устойчивое развитие государства в значительной мере связываются с научно-обоснованным выбором решений по эффективному и результативному распоряжению НИО на всех управленческих уровнях – федеральном, региональном и уровне отдельных организаций. Тем самым НИО выполняет важнейшую социально-экономическую функцию, так как обеспечивает удовлетворение базовой потребности всех без исключения членов общества.
Под недвижимым имуществом (недвижимостью) согласно ст. 130 ГК РФ понимаются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и некоторые другие объекты. Важной особенностью недвижимого имущества является неразрывная связь с землей, при этом земельные участки также рассматриваются в качестве значимого объекта недвижимости. Основным признаком, отличающим недвижимость от движимого имущества, является обязательная государственная регистрация объектов.
Управление НИО в соответствии с классической теорией менеджмента должно включать: формирование количественной характеристики и классификации объектов НИО как управляемой системы; распределение полномочий между субъектами управляющей системы; установление стратегических целей и тактических задач управления; определение (измерение) критериев качества и эффективности; формирование функций управления: планирования, контроля, мотивации, принятия и актуализации управленческих решений [19]. Классификация НИО как объекта управления, определяется многими признаками, основными из которых являются: виды недвижимого имущества (земельные участки, объекты капитального строительства и другое), виды собственности (государственная, частная), целевое использование в производстве или потреблении, направления использования (коммерческое, социальное, культура, экология и другие).
Сущность управления имуществом в самом общем понимании представляет собой целенаправленное воздействие на объекты имущества. Содержание управления недвижимым имуществом можно рассматривать как отдельный вид предпринимательской деятельности и как часть сектора управления экономикой. В научной литературе понятие «управление недвижимым имуществом» в большинстве случаев трактуется в узком отраслевом смысле как перевод объекта недвижимости из начального в заданное состояние лучшим способом в нестабильной внешней и внутренней среде [12]; управленческая деятельность, связанная с недвижимостью и направленная на здания, комплекс зданий, земельные участки и другие объекты, включающая постановку целей и определение задач планирования, организацию, исполнение и контроль за решениями с последующим определением путей их достижения [2; 10] и подобные определения, в основном сводящиеся к эксплуатации недвижимости с целью получения полезного эффекта.
В широком смысле государственное управление недвижимым имуществом представляет собой важную часть государственного управления социально-экономическим развитием государства как его материальную основу. Государственное управление в целом, по мнению ученых, включает: сознательный, организующий, регулирующий процесс, направленный на упорядочение общественной жизнедеятельности людей и государства в целом [3; 21; 30]; профессиональное нормативно-регламентирующее управление жизнедеятельностью общества и государства в форме общественных услуг [6; 15; 18; 25; 27; 28], т.е. управление, охватывающее все стороны деятельности государства по достижению общественных целей. В отношении развития экономики общее государственное управление формирует государственное управление экономикой, представляющее собой управление со стороны государственных органов, охватывающее экономическую стратегию и политику достижения экономических целей, выработку и соблюдение правил хозяйствования, а также управление государственным сектором экономики [24]. НИО в масштабах государства, как необходимый фактор общественного производства является, соответственно, одним из объектов государственного управления экономикой и образует его самостоятельную часть, включая прямое управление государственным НИО и регулирование недвижимого имущества всех остальных видов собственности.
Однако исследований по всеобъемлющему осмыслению управления имуществом в государственном масштабе недостаточно. В этом отношении можно выделить труды А.А. Завьялова [13], в которых произведен комплексный анализ всей системы государственного управления недвижимого имущества Российской Федерации как совокупности принципов, механизмов и моделей управления недвижимым имуществом. Вместе с тем, выводы, представленные в данной работе [12], требуют дальнейшего развития в современных условиях.
Имеется множество работ, раскрывающих некоторые составные элементы всего недвижимого имущества. В частности, в трудах, посвящённых управлению государственным недвижимым имуществом, государственной собственностью [17; 22], исследуются направления развития государственного недвижимого имущества в изменяющихся условиях, определяется его эффективная структура, пути сокращения нерациональных бюджетных расходов; построение механизмов развития государственного сектора экономики; совершенствование учета объектов собственности и подобное. Комплексные подходы к управлению недвижимым имуществом регионов представлены в исследованиях [5; 22; 29], в которых сделаны выводы, связанные с функционированием системы экономического развития земельно-имущественного комплекса территории и нахождением путей его эффективного использования [29], развитием теоретических положений, методологических основ и инструментария управления собственностью на территории региона для обеспечения его экономического роста [5; 22]. Однако в данных работах производится анализ только отдельного направления развития НИО и не содержится анализа комплексной системы государственного управления НИО в целом.
Учитывая теоретические наработки по данному вопросу, автором уточнено определение государственного управления недвижимым имуществом организаций, которое в широком смысле понимается как целенаправленное воздействие управляющих систем на объекты недвижимого имущества в масштабах государства для достижения результативности и эффективности его создания, использования, сохранения, совершенствования и приумножения на всех уровнях управления, начиная от микроуровня отдельной организации как самостоятельного хозяйствующего субъекта и завершая макроуровнем управления недвижимым имуществом государства в целом, при этом собственник недвижимого имущества проводит прямое управление, а государственные органы осуществляют регулирующие функции.